Færslan var fyrst birt á Moggabloggi höfundar 16.9.2011.

Ég reikna með því að þeir sem staðið hafi í útleigu á húsnæði hafi á einum eða öðrum tíma áttað sig á því að arðsemi þeirra af hinu útleigða húsnæði er ekki sú sem þeir héldu. En hver er ástæðan? Sumir halda því fram að húsnæðisverð þurfi að lækka um jafnvel 50% svo það borgi sig að leiga úr húsnæði miðað við núverandi leiguverð, aðrir segja að leiguverð þurfi að hækka og síðan eru þeir sem benda á að lánakjör séu hreinlega ekki nógu góð. Ég velt því fyrir mér hvort að húsnæðisverð sé vandamálið og réttara sé að horfa til húsnæðiskostnaðar, þ.e. kostnaðinn við að eiga húsnæðið, og leiguverðs.

Húsnæðisverð og leiguverð

Ég verð að viðurkenna, að mér finnst vera viss rökvilla í því að fasteignaverð sé of hátt fyrir leigumarkaðinn, þó ég sé sammála því að leiguverð hafi ekki alltaf staðið undir því verði sem er á fasteignum.

Fyrst er að spyrja: Er fasteignaverð of hátt?

Hvaða þættir ráða fasteignaverði? Á eldra húsnæði eru það markaðsaðstæður og þegar ég tala um "eldra húsnæði", þá á ég við húsnæði þar sem ætti að vera búið að afskrifa stóran hluta byggingarkostnaðar, þ.e. upprunalegur byggingarkostnaður hefur ekki áhrif á verð fasteignarinnar. Á nýrra húsnæði er það byggingarkostnaður og fjármögnunarkostnaður vegna framkvæmdanna. Ég þekki það á eigin skinni að byggingarkostnaður getur sveiflast mikið. Eftir innkomu Múrbúðarinnar á grófvörumarkað, þá t.d. lækkaði verð á flestum nauðsynlegum byggingavörum allverulega. Sama gerðist þegar Húsasmiðjan var undir eignarhaldi eins af bönkunum, þá var eins og menn gætu lækkað verð verulega og var oft hægt að gera góð kaup. Laun iðnaðarmanna hafa á síðustu mánuðum farið hækkandi aftur eftir að þau snarféllu eftir hrun. Mergur málsins er að byggingarkostnaður er sveiflukenndur og það getur hreinlega verið hendingu háð hver kostnaðurinn er við tvö nánast eins hús sem standa hlið við hlið og eru byggð á svipuðum tíma. Hvað sem því líður, þá fer þessi kostnaður að jafnaði hækkandi.

Ef ekki er hægt að lækka byggingarkostnað, þá er tómt mál að tala um að verð nýbygginga sé of hátt, nema náttúrulega verið sé að okra á kaupendum. Þá er spurning hvort markaðsverð sé of hátt. Víða út um land er markaðsverð á pari við eða lægra en fasteignamat við komandi húsnæðis. Á þeim stöðum er vart hægt að tala um of hátt fasteignaverð, þar sem fasteignamat á m.a. að endurspegla endurbyggingarkostnað eignarinnar að frádregnum afskriftum miðað við aldur húsnæðisins. Hvernig er þá með markaðsverð á Reykjavíkursvæðinu? Það er eins misjafnt og hverfin eru mörg og því erfitt að segja til um hvort verð í einu hverfi sé of hátt eða of lágt.

Þá er það fjármagnskostnaðurinn. Fyrir framkvæmdaraðila, þá getur munað miklu hvort framkvæmdirnar eru fjármagnaðar á 3,75% óverðtryggðum vöxtum, eins og Íslandsbanki býður þeim sem voru áður með gengistryggð lán, eða 11% yfirdráttarvöxtum eins og þeir sem taka brúunarlán þurfa gjarnan að greiða. Fjármagni tveir byggingaraðilar 40 m.kr. framkvæmd á annars vegar á kjörum Íslandsbanka og hins vegar með brúunarláni, þá er árlegur kostnaðarmunur 2,9 m.kr. Annar aðilinn þarf því líklega að selja hús sem tekur 24 mánuði í byggingu á um 10% hærra verði en hinn.

Kostnaður af leiguhúsnæði og arðsemi

Það sem á að ráða leiguverði er annars vegar kostnaður leigusalans af húsnæði og hins vegar markaðsverð leigunnar. Verð fasteignarinnar á ekki að skipta þar neinu máli, þar sem leigusalinn á húsnæðið áfram, þó svo að það sé leigt út. Hækki verð fasteignarinnar eða lækki er það hagnaður eða tjón fasteignareigandans af því að eiga húsnæðið, en er gjörsamlega óviðkomandi því hvort hann hafi tekjur af því að leiga húsnæðið út. Vissulega hefur fasteignaverð áhrif á þörf eigandans til arðsemi á útleigðu húsnæði, en það veltur ekki síður á skuldsetningu húsnæðisins og fjármögnunarkostnaðinum.

Hver er kostnaðurinn sem leiga á að standa undir? Í mínum huga er það kristaltært, þ.e. kostnaði af rekstri eignarinnar. Og þá er næsta spurning: Hver er kostnaðurinn af rekstri eignarinnar? Í stuttu máli er það nafnvextir lána, skattar, tryggingar og viðhald fasteignarinnar. Síðan er spurning um almennan rekstrarkostnað á borð við hita, rafmagn, þrif, rekstur húsfélags o.s.frv. Almennt er greitt sérstaklega fyrir almennan rekstrarkostnað og hann því ekki tekinn inn í leiguverð. Af því sem eftir er, er fjármagnskostnaðurinn mikilvægasta málið. Spurningin er nefnilega ekki bara af hvaða fjármagni á að greiða slíkan kostnað, heldur ekki síður undir hvaða hluta vaxtanna á leigutakinn að standa.

Á einhverjum tímapunkti eignaðist leigusalinn hin útleigðu eign. Gefum okkur að hann greiði 5% vexti af þeim lánum sem tekin voru og eignin hafi kostað 20 m.kr. sem að fullu hafi verið tekið að láni. Lánið var verðtryggt og hefur því hækkað um 6% á ári frá lántökudegi. Hvort telst það til rekstrarkostnaðar eignarinnar að verðbólgan hafi verið 6% eða telst það til stofnkostnaðar? Svarið við þessari spurningu getur ráðið úrslitum um það hvort arðsemi fæst af leigunni eða ekki. Förum millileiðina og látum verðbætur á vexti falla undir rekstrarkostnað en verðbætur á afborganir falla undir stofnkostnað. Þá er ætlast til að leiguverð standi undir 5% af 20 m.kr. eða 1.000.000 kr. á ári verðtryggt út leigutímann plús skattar, tryggingar og viðhald. Gefum okkur að skattarnir séu 150.000, tryggingar 50.000 og viðhaldskostnaður 1%. Þar með þarf árleg leigugreiðsla að nema 1.400.000 kr. auk þeirrar arðsemi sem krafist er. Höfum þó í huga að arðsemin reiknast ofan á 1,4 m.kr. en ekki verð húsnæðisins, þ.a. 5% arðsemi er 70.000 kr. og 10% arðsemi gerir 140.000 kr.

Koma breytingar á fasteignaverði leigutaka við?

Nú hækkar húsnæðið í verði, á þá að hækka leiguna? Bara að því leiti sem hærra markaðsverð breytir kostnaðinum sem leigusalinn hefur af húsnæðinu. Hærra markaðsverð breytir ekki upphæð áhvílandi lána, en líklegast gætu skattar, tryggingar og viðhaldskostnaður hækkað. Nú tekur leigusalinn nýtt lán og setur hið útleigða húsnæði að veði, á þá að hækka leiguna? Nei, þar sem hið nýja lán er öflun leiguhúsnæðisins óviðkomandi.

Markaðsverð leiguhúsnæðis hefur eingöngu áhrif á leiguverð þegar húsnæðið er keypt. Ef leigutaki á að greiða fyrir verðbreytingar á húsnæðinu, þá væri eðlilegt að hann eignaðist hlut í húsnæði. Svo er almennt ekki og því er markaðsverð fasteigna leigutakanum óviðkomandi.

Hvað með arðsemi eiginfjár?

Í mörgum tilfellum leggur leigusalinn til eigið fé við kaup á fasteigninni. Að sjálfsögðu þarf hann að reikna sér vexti af því framlagi. Eðlilegt er að það sé það sama og vaxtakostnaður vegna þeirra lána sem eru tekin. Í dæminu að ofan eru það 5%, auk arðsemiskröfunnar. Það á sem sagt ekki að skipta máli hvernig húsnæðið er fjármagnað í upphafi, þ.e. með eigin fé eða lánum, eðlilegt er að gera sömu ávöxtunarkröfu á allt fjármagn. Ekki skiptir því máli hvert eiginfjárhlutfallið er eða það breytist miðað við upphaflegt kaupverð eignarinnar.

Nú hækkar markaðsverð eignarinnar og eigið fé eykst, á það að breyta einhverju? Þessu svaraði ég að ofan: Eingöngu að því leiti sem skattar, tryggingar og viðhaldskostnaður hækkar. Að öðru leiti er markaðsverðið útleigunni óviðkomandi.

Er arðsemin of lág og hvað er til ráða?

Ársæll Valfells komst að þeirri niðurstöðu um daginn, að verð á fasteignum væri of hátt til þess að hægt væri að ná viðunandi arðsemi af leigutekjunum. Ég stórlega efast um þessa fullyrðingu. Eins og ég bendi á að ofan, þá er kostnaðurinn af 20 m.kr. íbúð miðað við 5% nafnvexti um 1.400.000 kr. á ári. Bætum við 10% arðsemi og þá fer talan upp í 1.540.000 kr. eða 128.333 kr. á mánuði. Hvort þessi upphæð fæst fyrir íbúðin ræðst líklegast af stærð hennar og staðsetningu. 20 m.kr. er eins og raðhús í Lindahverfi í Kópavogi kostaði fyrir 10 árum, einbýlishús í sumum hverfum Hafnarfjarðar, þriggja herbergja íbúð í vestari hluta Reykjavíkur og 4-5 herb. íbúð í austari hluta borgarinnar. Færum okkur fram til 2006 og þá fékkst ekki mikið fyrir 20 m.kr., en 1996 var hægt að gera ýmislegt fyrir 20 m.kr., svo sem einbýlishús víða í borginni og flottar íbúðir á besta stað í miðborg Reykjavíkur.

Kaupárið og tegund fasteignar ræður þannig miklu um hvort leigusalinn er að fá ásættanlega arðsemi af útleigunni, en það sem ræður mestu eru vaxtakjör og ávöxtunarkrafa. 1% breyting til lækkunar á vöxtum lána og þar með ávöxtunarkröfu gerir heilan helling. Lækkun vaxta úr 5% í 4% er 20% lækkun fjármagnskostnaðar.

En hvernig greiðir leigusalinn niður lánið?

Í venjulegum rekstri, þá greiðast lán niður af fjármunum frá rekstri, en dragast ekki af rekstrarkostnaði. Leigusalinn er í sömu stöðu. Fjármunir frá rekstri, þ.e. sá peningur, sem ekki er notaður til að greiða rekstrarkostnað, er notaður til að greiða afborganir áhvílandi lána. Hve há þessi upphæð er ræðst af ávöxtunarkröfunni, eiginfjárhlutfallinu og náttúrulega leiguverði. Mergur málsins er að leigutakinn á ekki að sjá um að greiða afborganir lána leigusalans. Ef það væri málið, þá væri hreinlegast að leigusalinn sendi bara greiðsluseðlana beint til leigutakans. Hins vegar má búast við því að leigusalinn geri ráð fyrir afborgunum í arðsemiskröfu sinni. Ætlist leigusali bæði til þess að fá pening í vasann og að eiga fyrir öllum afborgunum, þegar skuldsetning er há, þá verður hann að sjálfsögðu að hækka leiguna enn frekar.

Er þá markaðsverð leigu of lágt eða fasteignaverð of hátt?

Ég er viss um að allir leigusalar vilja fá hærri leigu og finnst því markaðsverð leigu of lágt. Einnig er ég viss um að allir kaupendur húsnæðis vildu gjarnan geta keypt á lægra verði. Þó þetta skipti máli, þá fer ekkert á milli mála að tvennt skiptir mestu máli: Eiginfjárhlutfall við kaup fasteignarinnar og fjármögnunarkostnaður.

Leigusali sem greiðir 5% vexti og er með 100% skuldsetningu þarf meiri álagningu ofan á rekstrarkostnað en sá sem greiðir 3% vextir og lagði í upphafi fram 50% af kaupverðinu. Sá fyrri fær líklega ekki mikla fjármuni frá rekstri til að greiða niður afborganir nema álagning sé þess meiri. Markmið beggja er standa undir skuldbindingum sínum vegna húsnæðisins, sem felst í því að geta greitt fastan kostnað vegna þess og eignast sífellt stærri hlut í húsnæðinu.

Ómögulegt er að svara því hvort markaðsverð leigu sé of lágt eða fasteignaverð of hátt, þar sem það veltur svo mikið á öðrum þáttum. Ég held samt að það sé alveg á hreinu, að væntanlegur leigusali sem kaupir eign með hárri skuldsetningu og með lök vaxtakjör, hann mun líklegast vera með tap á rekstrinum a.m.k. fyrst um sinn. Hvort nota eigi slíka aðila til viðmiðunar er síðan allt annað mál.