Húsnæðismarkaðurinn er í sömu klemmu núna og hann hefur verið undanfarin 10-15 ár. Mikill skortur er á húsnæði og þeim fjölgar sem bíða eftir því, að hindrunum Seðlabankans verði lyft. Hvort heldur lántakaskilyrðum eða að vextir lækki.
Í um áratug, hef ég talað fyrir því, að deiliskipulagi sveitarfélaga verð beitt til að laga stöðuna á húsnæðismarkaði, hvort leigendamegin eða kaupendamegin. Þetta verði gert með því að skilyrða í deiliskipulagi byggingareita hvort húsnæði á hverjum reit fyrir sig er ætlað undir leiguhúsnæði, eignarhúsnæði eða hvorutveggja og þá eftir tilgreindum reglum. Ekki megi selja til eigin búsetu húsnæði sem er í deiliskipulagi skilgreint sem leiguhúsnæði og öfugt. Markmiðið með þessu, er að hvað varðar ALLAR nýbyggingar í fjölbýli sé tryggt að lágmarksfjöldi íbúða fari inn á leigumark og lágmarksfjöldi fari inn á eignamarkað. Þar með ætti hvorki að myndast tækifærisskortur á leiguhúsnæði eða eignarhúsnæði. Þegar ég segi tækifærisskortur, þá er ég að tala um fjársterkaaðila sem kaupa upp húsnæði í stórum stíl til að þvinga fram skort á öðrum hvorum markaðinum.
Í nýlegri grein Guðmundar Hrafns Arngrímssonar kemur fram, að 80% fullkláraðra íbúða hafi verið seldar til fjárfesta. Það þýðir að þær fara ekki til einstaklinga og líklegast fara þær inn á leigumarkað. Þar með myndast þvingaður skortur á eignamarkaði. Í öðrum tilfellum er kannski tvær íbúðir í stórum fjölbýlishúsum seldar til aðila sem ætla að leigja íbúðir út. Við það myndast þvingaður skortur á leiguhúsnæði.
Deiliskipulagi ætti að beita til að stjórna samsetningu íbúða á hverju svæði. Þetta er gert í Kaupmannahöfn með, að ég best veit, góðum árangri. Tilbúið dæmi gæti litið svona út. Á byggingareit ætluðum fyrir 150 íbúðir verður að selja 65 til einstaklinga til eiginbúsetu, 65 fara til fagfjárfesta/leigufélaga til langtímaútleigu, 15 fara til búseturéttarfélaga og 5 til aðila sem stefna á skammtímaútleigu. Eina leiðin til að flytja íbúð á milli flokka er að önnur fari hina leiðina.
Með þessu hefðu fjárfestar ekki getað keypt 80% fullkláraðra íbúða yfir tiltekið tímabil, nema að þeim hafi borið að selja stóran hluta þeirra áfram til einstaklinga eða að þessi 80% hafi bara verið 40% þeirra íbúða sem voru í byggingu á byggingarreitnum og allar aðrar íbúðir færu í hina flokkana. Tryggt væri, að fjársterkur hópur fjárfesta geti ekki skapað skort í krafti stöðu sinnar, lánþegaskilyrða Seðlabankans og hárra húsnæðislánavaxta. Með því að tryggja í deiliskipulagi tiltekið jafnvægi á milli flokka, jafnvægi sem ekki mætti raska, þá væri séð til þess að innan hvers svæðis væri næg fjölbreytni á húsnæði.
Væru framangreind 80% húsnæðis sama hlutfall af öllu húsnæði á byggingareit, þá er nokkuð öruggt að þau 20% sem vonandi rötuðu til einstaklinga til eigin búsetu hafa verið á hærra verði, en ef einstaklingarnir hefðu getað valið út tvöföldu magni íbúða. Lánþegaskilyrði Seðlabankans hefðu stuðlað að lækkun fasteignaverðs, en þegar fjársterkir aðilar geta keypt eins og þeir vilja, þá verða áhrifin öfug. Einstaklingum bjóðast fáar íbúðir og verð hækkar. Og það sem meira er, að aðeins efnameiri einstaklingarnir geta keypt.
Ég hef engar áhyggjur af því, að byggingarverktakar hagnist ekki nægilega mikið, enda er líklegt að hinir fjársterku magnkaupendur hafi keypt á góðum kjörum. Tilgangslaust að kaupa 20 íbúðir, ef þær kosta bara það sama og ef keypt væri ein og ein yfir lengri tíma.
Seðlabankastjóri furðar sig á því að fasteignaverð haldi áfram að hækka og kennir ástandinu í Grindavík um. Staðreyndin er hins vegar sú, að áður en sigdalurinn myndaðist í Grindavík og búseta þar varð takmörkunum háð, þá var gríðarlega stór hópur að bíða eftir tilslökunum hjá Seðlabankanum. Í hverjum mánuði nokkur ár aftur í tímann hefur bæst í þennan hóp. Með hækkun vaxta og ströngum lánþegaskilyrðum var Seðlabankinn að búa til snjóhengju sem hann hefur enga lausn á. Eina leiðin til að losa hana án stórtjóns og mikillar verðbólgu er að opna fyrir ódýr framkvæmdalán og banna fjársterkum aðilum að kaupa allt laust húsnæði í þeim eina tilgangi að safna á lager og selja á hærra verði. Eins og staðan er núna á fasteignamarkaði, þá sé ég fyrir mér 30-50% hækkun fasteignaverðs á næstu 3-4 árum. Jafnvel á skemmri tíma. Þetta er alfarið í boði Seðlabankans. Hann kom sér í sjálfheldu, fyrst með því að lækka vexti án þess að huga að afleiðingunum og síðan með því að hækka vextina og þrengja lánþegaskilyrðin án þess að huga afleiðingunum. Betra hefði verið að hann hefði þrengt lánþegaskilyrðin samhliða lækkun vaxtanna og létt á þeim samhliða hækkun vaxtanna.
Staðan í Grindavík er ekki til auðvelda hlutina, svo er víst. Lausnin felst hins vegar ekki í því að halda áfram að gera það sama. Hún felst í gjörbreyttri hugsun og beitingu takmarkana eins og ég lýsi að ofan. Fyrirséðri þróun á húsnæðismarkaði má líkja við hamfarir. Breyta þarf lögum til að gera sveitarfélögum kleift að hafa meiri stjórn á hvert húsnæðið fer, sem byggt er innan þeirra. Tryggja þarf að öll byggingaverkefni þar sem byggð eru fjölbýlishús, séu bundin skilyrðum fyrir hvaða kaupendahóp húsnæðið er ætlað. Að kaupendahópurinn sé það fjölbreyttur, að fjársterkir aðilar geti ekki búið til skort. Loks þarf að tryggja að inn á markaðinn komi húsnæðisfélög eða fjárfestar sem treysta sér til að eiga húsnæði á lager, ef svo má að orði komast. Fjárfestar sem þola að eiga laust leiguhúsnæði í einhvern tíma, þess vegna nokkur ár, þar til eftirspurn myndast eftir húsnæðinu. Eða er það eignarhúsnæði sem fjárfestar hafa keypt er bundið þeim kvöðum að það verði að selja til eigin búsetu og megi ekki leigja út hvorki í lengri né skemmri tíma.
Ég legg til, að þessu fyrirkomulagi verði komið á áður en stór ný byggingarsvæði verða deiliskipulögð. Ef við missum þau í hið dæmigerða íslenska villta vestur, þá verður aldrei hægt að laga húsnæðismarkaðinn. Húsnæðisverð mun hækka langt umfram verðbólgu og leiguverð mun hækka langt umfram verðbólgu. Sem afleiðing af því, mun verðbólgan haldast há og vextirnir vera í hæstu hæðum. Ekki spennandi framtíðarsýn fyrir komandi kynslóðir á húsnæðismarkaði. Ekki spennandi sýn fyrir launagreiðendur, sem munu fá á sig endurteknar kröfur um launahækkanir.